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Die ortsübliche Vergleichsmiete und wie ich sie ermittele

Sind Sie Vermieter und möchten wissen, wie viel Miete Sie verlangen können? Wollen Sie die Miete erhöhen? Oder möchten Sie wissen, was Ihr Mehrfamilienhaus wert ist? Dann müssen Sie zunächst wissen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete aussieht. Hier lesen Sie, wie der „Ort“ eigentlich ermittelt wird und wo Sie diese erfahren.

Was genau ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Auf den ersten Blick klingt es selbstverständlich. Aber gerade in einer Großstadt stellt sich die Frage: Was ist eigentlich der Ort? Die Mieten innerhalb einer Stadt können erheblich voneinander abweichen. Und wie wird dabei verglichen? Schließlich sind Wohnungen völlig unterschiedlich ausgestattet und gelegen. Zunächst einmal geht es auch wirklich nur um vergleichbare Immobilien. Dafür sieht der Gesetzgeber feste Merkmale vor:

  • Immobilientyp (Einfamilienhaus, Etagenwohnung, …)
  • Wohnungsgröße (kleine Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis)
  • Ausstattung (Sanierungszustand, energetischer Zustand, …)
  • Lage (Innenstadt, Wohngebiet, Gewerbegebiet, …)

Ihre Immobilie wird also nur in etwa gleichwertigen Kategorien verglichen.

Wie ermittle ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Leider entstehen bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oft Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Dann muss sie vor dem Gericht entschieden werden. Und das beruft sich zum einen auf den Mietspiegel einer Gemeinde – dafür müssen dort aber vergleichbare Immobilien erfasst worden sein – und zum anderen wird oft ein Sachverständigen-Gutachten in Auftrag gegeben.

Was ist ein Mietspiegel genau und wo finde ich ihn?

Ein Mietspiegel erscheint in vielen Gemeinden jährlich oder zweijährlich. Er erfasst statistisch die Mieten von Immobilien in der Gemeinde, sortiert nach verschiedenen Kriterien, und wertet diese aus. Man unterscheidet zwischen diesem, dem einfachen, und einem qualifizierten Mietspiegel.

Ein qualifizierter Mietspiegel

  • wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt
  • wird anerkannt durch die Gemeinde oder durch Interessenvertreter von Mieter und Vermietern
  • muss alle zwei Jahre angepasst werden
  • muss alle vier Jahre neu erstellt werden

Was Sie bei Mieterhöhungen beachten müssen

Für Vermieter lohnt sich regelmäßig ein Blick in den Mietspiegel. Denn wenn Sie kein Geld verschenken möchten, sollten Sie prüfen, ob Sie die Miete für Ihre Immobilie anpassen können. Erste Voraussetzung ist, dass es genügend vergleichbare Objekte im Mietspiegel gibt, mit denen Sie Ihre Mietanpassung begründen können. Zweitens müssen Sie bereits im Mieterhöhungsverlangen auf die örtliche Vergleichsmiete Bezug nehmen. Neben dem Mietspiegel können Sie hier auch einfach auf Vergleichswohnungen Bezug nehmen. In seltenen Fällen können Sie auch eine Mietdatenbank zurate ziehen. Die Miete nach Erhöhung darf bei Neuvermietungen und ohne Mietpreisbremse nicht höher ausfallen als 20 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete, mit Mietpreisbremse sind es zehn Prozent. Natürlich können Sie sich auch von einem qualifizierten Makler zum Thema Mieterhöhung beraten lassen.

Wenn Sie wissen möchten, wie viel Miete Sie legal für Ihre Wohnung verlangen können, sprechen Sie uns an!

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