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Mietwohnungen: Fristlose Kündigung

Wer als Vermieter sein Kapital schützen möchte, sieht manchmal keinen anderen Ausweg als eine fristlose Kündigung. Aber auch Mieter geraten in Situationen, in denen sie fristlos kündigen müssen, weil das Mietobjekt beispielsweise nicht mehr bewohnbar ist. Dafür müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein.

Ob als Mieter oder Vermieter sollten Sie vor einer fristlosen Kündigung Ihre Möglichkeiten genauestens prüfen (lassen). Denn verständlicherweise gestattet das Gesetz dies nur in ganz bestimmten Einzelfällen.

Ich bin Mieter und möchte fristlos kündigen

Wenn Sie als Mieter fristlos kündigen möchten, ist das meistens möglich, wenn die Wohnung erhebliche Mängel aufweist, die auch nach einer Fristsetzung nicht vom Vermieter behoben werden.

Mögliche Gründe für eine fristlose Kündigung:

Vertragsgemäße Nutzung nicht möglich: Wenn die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt werden kann, können Sie fristlos kündigen. Das kann etwa der Fall sein, wenn der Vermieter die Übergabe der Wohnung verzögert.

Erhebliche Mängel: Auch erhebliche Mängel können eine fristlose Kündigung möglich machen, wenn der Vermieter auch nach Aufforderung den Schaden nicht behebt. Ein erheblicher Mangel kann etwa eine kaputte Heizung sein.

Gefahr für die Gesundheit: Dies ist ein häufig diskutiertes Problem und ein Kündigungsgrund. Gesundheitsgefahr besteht in der Wohnung beispielsweise durch Schimmel oder Schadstoffbelastung. Dann liegt die Beweislast aber oft beim Mieter und es stellt sich auch die Frage, wer den Mangel verursacht hat.

Vertragsverletzung oder Betrug: In Fällen, in denen der Vermieter den Mietvertrag verletzt oder gar unlauteres Verhalten im Spiel ist, können Sie ebenfalls fristlos kündigen. Beispiele können etwa das unerlaubte Betreten der Wohnung oder gefälschte Nebenkostenabrechnungen sein.

Ich bin Vermieter und möchte fristlos kündigen

Als Vermieter ist die fristlose Kündigung noch schwieriger als für Mieter. Auch hier ist es wichtig, ausreichend Fristen zu setzen und sich vorab gut beraten zu lassen.

Gründe für eine fristlose Kündigung als Vermieter:

Zahlungsverzug: Wenn Ihr Mieter nicht zahlt, ist eine fristlose Kündigung möglich. Dafür gibt es zwei Grundlagen. Entweder, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit der Mietzahlung einen Rückstand erreicht, der den Betrag einer Monatsmiete übersteigt; oder, wenn er in mehreren Monaten Mietschulden in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten anhäuft. Dies gilt natürlich nicht für eine berechtigte Mietminderung.

Störung des Hausfriedens: Dieser Kündigungsgrund liegt zum Beispiel vor, wenn Nachbarn wiederholt belästigt oder gar bedroht werden. Dafür sollten Sie die Beschwerden protokollieren und außerdem die Polizei einschalten.

Vertragswidriges Verhalten: Nutzt der Mieter die Wohnung etwa vertragswidrig oder verstößt anderweitig erheblich gegen den Mietvertrag, sollten Sie die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung prüfen lassen. Darunter fällt beispielsweise eine gewerbliche Nutzung der Mietsache, wenn der Mietvertrag dies untersagt.

Vorgehen bei der fristlosen Kündigung:

Bevor Sie die Kündigung ausstellen, sollten Sie den Mieter schriftlich abmahnen. Dazu gehört eine ordentliche Fristsetzung. Innerhalb der Frist soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, sein Verhalten zu ändern. Die Kündigungsgründe müssen außerdem detailliert angeführt und eventuelle Nachweise wie Protokolle beigefügt werden. Die fristlose Kündigung wird dann nach Erhalt durch den Mieter gültig. Mit einer Räumung können Sie aber nicht sofort rechnen. Vielmehr müssen Sie auch hier eine Frist von ein bis zwei Wochen einräumen. Zieht der Mieter dann nicht aus, muss eine Räumungsklage bemüht werden. Eine gute Vorbereitung bei der Mietersuche stellt soweit wie möglich sicher, dass Sie sich gar nicht erst mit solchen Problemen befassen müssen. Lesen Sie hier mehr zur Mietersuche und hier mehr zum Bonitätscheck.

Oder sprechen Sie uns an und wir suchen den besten Mieter für Sie!

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