Wann und wie kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Es gibt bestimmte Umstände, unter denen ein Maklervertrag – wie auch viele andere Verträge – widerrufen werden kann. Und zwar dann, wenn er als „Fernabsatzvertrag“ (§ 312c BGB) geschlossen wurde. Das heißt, der Vertrag muss außerhalb der Geschäftsräume, etwa per Email, Telefon, Fax, SMS oder Brief, geschlossen worden sein. In diesem Fall haben Sie ein Widerrufsrecht von 14 Tagen, sofern Sie über dieses Recht schriftlich belehrt wurden. Diese Belehrung beziehungsweise deren Kenntnisnahme müssen Sie bestätigen.

Erfolgt keine Widerrufsbelehrung, haben Sie sogar zwölf Monate und zwei Wochen Zeit, um den Vertrag zu widerrufen.

Relevant ist dies in der Praxis hauptsächlich für Immobilieninteressenten, mit denen der Vertrag sozusagen „automatisch“ zustande kommt. Hier konnte in der Vergangenheit durch Widerspruch der Provisionsanspruch des Maklers ausgehebelt werden. Heute stellen Klauseln aber bereits beim Exposéversand in der Regel sicher, dass dies nicht passieren kann. Diese Klauseln heißen „Wertersatzklauseln“.

Was ist eine Wertersatzklausel?

Sofern ein Auftraggeber den Maklervertrag tatsächlich innerhalb von 14 Tagen widerruft, müsste der Immobilienmakler theoretisch auch dann auf seine Provision verzichten, wenn es zum Kauf kommt. Damit es dazu nicht kommt, machen Makler dann „Wertersatz“ in Höhe der vereinbarten Provision geltend. Wenn ein Verbraucher der entsprechenden Klausel zustimmt, kann der Makler also schon vor Ablauf der 14-Tage-Frist für ihn tätig werden. Hat der Makler nur einen Teil der Leistung erbracht – etwa Besichtigungen durchgeführt, aber nicht verkauft – kann er vom Auftraggeber verlangen, einen Aufwendungsersatz zu leisten, wenn das im Vertrag so vereinbart wurde.

Was passiert bei Widerruf?

Wird ein Vertrag ordnungsgemäß widerrufen, müssen von beiden Seiten erhaltene Leistungen zurückerstattet werden. Für den Verbraucher fallen aber keine Kosten an, da der Makler ja in der Regel erst bei Abschluss des Kaufvertrags provisionsberechtigt ist. Auf der anderen Seite erlischt das Widerrufsrecht mit Kaufvertragsabschluss vorzeitig, so dass nach dem Kauf dann die Provision auf jeden Fall fällig ist.

Wie kommt das Widerrufsrecht in der Praxis zum Einsatz?

Einen Maklervertrag als Fernabsatzvertrag zu werten, wird häufig kritisiert. Auf der einen Seite sei der intensive Verbraucherschutz an dieser Stelle nicht wirklich notwendig, da auf den Käufer ja ohnehin erst im Erfolgsfall Kosten zukommen. Auf der anderen Seite ist der Widerspruch in der Realität sinnlos, da es bei entsprechender Aufklärung nicht eingesetzt werden kann und bei Kaufvertragsabschluss ohnehin erlischt.