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Welche Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien gibt es?

Der Verkaufsprozess Ihrer Immobilie beginnt mit einer à Wertermittlung. Hier geht es darum, den à Verkehrswert Ihres Objekts herauszufinden. Dazu gibt es grundsätzlich drei unterschiedliche Verfahren, die wir Ihnen hier kurz vorstellen möchten.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist eine der wichtigsten und zuverlässigsten Methoden zur Wertermittlung von Immobilien. Wie der Name schon sagt, wird der Wert Ihres Objekts hier aus dem Preis vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Dies ist vor allem sinnvoll bei Eigentumswohnungen, Grundstücken, Ein- und Zweifamilienhäusern, bei denen es vergleichbare Objekte am Markt gibt. In der Regel werden dazu Verkaufspreise aus der direktem Umgebung herangezogen, die der Gutachterausschuss einer Gemeinde jährlich herausgibt. Anhand der exakten Gegebenheiten vor Ort werden dann Zu- oder Abschläge berechnet, etwa wegen der konkreten Lage, Grundrisse usw. Dazu werden viel Erfahrung und Sachkenntnis benötigt.

Sachwertverfahren

Kurz gesagt, errechnet sich hier der Wert Ihrer Immobilie aus der Bausubstanz. Das ist vor allem sinnvoll, wenn es sich um eine besondere Immobilie ohne ausreichend Vergleichswerte handelt. Das könnte beispielsweise eine Luxusvilla sein oder ein außergewöhnliches Gewerbeobjekt. Hier werden zunächst der Bodenwert und der Sachwert des Objekts getrennt errechnet. Der Sachwert ergibt sich aus mehreren Faktoren wie etwa den Herstellungskosten und Abnutzung. Berechnet wird dann nach folgender Formel:

Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor

Der Marktanpassungsfaktor wird oft ebenfalls von Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt und gibt die aktuelle Marktlage wieder.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren berechnet den Wert einer Immobilie aus aktuell zu erzielenden Mieteinnahmen. Es eignet sich somit am besten für Mehrfamilienhäuser oder vermietete Wohnungen und Gewerbeimmobilien. Die Formel lautet hier:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert

Der Gebäudeertragswert orientiert sich im Übrigen nicht an tatsächlichen, sondern an ortsüblichen Vergleichsmieten. Hinzu kommen noch Gebäudefaktoren, etwa Sanierungsbedarf. Auch dieses Verfahren erfordert eine sehr gute Fachkenntnis.


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