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Hausverwaltung kündigen: Unter bestimmten Voraussetzungen jederzeit möglich



Haben Sie als Eigentümer einer Immobilie eine Hausverwaltung eingesetzt, wird zumeist ein Vertragsverhältnis von mehreren Monaten oder Jahren eingegangen. Sind Sie mit Ihrer Verwaltung innerhalb der Vertragslaufzeit dann nicht zufrieden, können Sie das Verwaltungsverhältnis auch vor Vertragsende aufkündigen. Allerdings müssen sowohl bei der WEG-Verwaltung als auch bei der Mietverwaltung bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, um sich vorzeitig vom jeweiligen Verwalter ohne unnötige Rechtsstreitigkeiten trennen zu können.

WEG-Hausverwaltung kündigen: Diese Voraussetzungen müssen für eine Trennung erfüllt sein



Um Ihrer Hausverwaltung trotz laufenden Vertrags zu kündigen, müssen Sie ihn aus rechtlicher Sicht abrufen. Hierzu ist immer ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung erforderlich. Den gesetzlichen Rahmen bildet dabei der § 26 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentümergesetz); dies stellt quasi den Gegenpart zur Bestellung der Hausverwaltung durch den entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung dar. 

Wenn Sie die Hausverwaltung kündigen bzw. den Hausverwalter abbestellen, endet dann die organschaftliche Bestellung des Verwalters. Dabei ist es nicht zwingend notwendig, dass der Verwalter bei seiner Abberufung zugegen ist. Der von der Wohnungseigentümerschaft beschlossene Abberufungsbeschluss ist auch dann wirksam, wenn er schriftlich zugestellt wird. Allerdings berührt der Abberufungsbeschluss dabei nicht den bestehenden Verwaltungsvertrag. Denn dieser kann erst durch die Kündigung orfnungsgemäß beendet werden.

Der Verwaltervertrag gibt Aufschluss über Ihre Möglichkeiten



Die Bestellung eines Verwalters ist zulässig für die Dauer von maximal fünf Jahren; in bestimmten Fällen auch nur drei Jahre. Die Verwaltertätigkeit endet immer automatisch nach Ablauf der Bestellung. In der Praxis endet der Verwaltervertrag oftmals gleichzeitig mit der Bestellung. Allerdings kann er sich auch verlängern, wenn der Vertrag nicht gekündigt wird. Möglich ist es zudem, dass die Dauer des Verwaltervertrages und der Zeitraum der eigentlichen Bestellung nicht zusammenfallen. In einem solchen Fall ist der Vertrag mit Ablauf der Bestellung als Verwalter zum nächstmöglichen Zeitpunkt kündbar. 

Möchten Sie den jeweiligen Verwalter schon vor dem vertraglich fixierten Ablauf seiner Bestellung die Hausverwaltung kündigen, sollten Sie den Verwaltervertrag sowie die jeweilige Teilungserklärung seitens der Eigentümerschaft genau inspizieren. Wichtig ist dabei die Frage, ob die Abberufung immer nur aus wichtigem Grund erfolgen darf. Ist dieser Passus Bestandteil des Vertrages, können Sie einen Verwalter nicht einfach jederzeit abrufen.

Außerplanmäßig Hausverwaltung kündigen: Es müssen wichtige Gründe vorliegen 



Um bereits vor Ablauf der Bestellung der Hausverwaltung kündigen zu können, muss ein wichtiger Grund vorliegen. Auf Basis der gesetzlichen Regelungen in Deutschland handelt es sich immer dann um einen wichtigen Grund, wenn den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit - immer unter Berücksichtigung aller Umstände - nicht mehr zumutbar ist. Gerade ein zerstörtes Vertrauensverhältnis gilt hierbei als wichtiger Grund. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Beschluss vom 20. Juni 2002 bestätigt (Az.: V ZB 39/01). Ein typisches Beispiel für das Vorliegen von wichtigen Gründen findet sich zum Beispiel im § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG; hierbei geht es um die fehlende Führung der jeweiligen Beschluss-Sammlung. 

Weitere wichtige Gründe liegen vor, wenn ...



... keine Trennung zwischen eigenem Vermögen und Gemeinschaftsvermögen erfolgt.
... Jahresabrechnungen fehlen bzw. nicht erstellt wurden.
... über einen längeren Zeitraum das Durchführen der Eigentümerversammlung oder auch von deren Beschlüssen verweigert wird.
... die Verwalter Gemeinschaftsgelder unterschlägt oder veruntreut.
... es zu einer Vorteilsnahme bei Auftragsvergaben gekommen ist.
... wenn der Verwalter zahlungsunfähig ist oder Insolvenz beantragen muss.

Ohne einen wichtigen Grund müssen Sie mit einer Abmahnung vorlieb nehmen



Bereits an dieser Auswahl an Gründen wird deutlich, dass Sie Ihre Hausverwaltung nur kündigen können, wenn der Grund auch tatsächlich ein erhebliches Gewicht aufweist. Werden dem Verwalter dagegen eher kleinere Verstöße gegen seine Pflichten oder Animositäten vorgeworfen, ist dies zwar ein Grund für eine Abmahnung, aber nicht für eine außerordentliche Kündigung. Die Abbestellung des Verwalters aus wichtigem Grund muss dabei immer innerhalb der Zeit realisiert werden, die für das Einberufen der jeweiligen Wohnungseigentümerversammlung zuzüglich der letztendlichen Beschlussfassung erforderlich ist. Das Bayerische Oberste Landgericht (BayObLG) hat in seinem Beschluss vom 17.01.2000 diesbezüglich eine Zeit von maximal zwei Monaten festgelegt (Az.: 2Z BR 120/99).

Liegt ein trifftiger bzw. wichtiger Grund vor, um die Hausverwaltung kündigen zu können, müssen Sie dabei wie folgt vorgehen:

- Zuerst muss eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden, da für die Abbestellung des Verwalters immer ein Mehrheitsbeschluss erforderlich ist.
- Dabei muss mindestens einer der Wohnungseigentümer rechtzeitig beim Verwalter beantragen, dass das Abberufen der Hausverwaltung in der Tagesordnung als TOP (Tagesordnungspunkt) geführt wird. Sollte sich der Verwalter weigern, kann die Aufnahme des Tagesordnungspunktes auch eingeklagt werden. Bei nachgewiesener Dringlichkeit kann zudem eine Einstweilige Verfügung beantragt werden.
- Wichtig ist hier, dass sich bereits im Vorfeld mehrere Eigentümer zusammenschließen, um gemeinsam einen schriftlichen Antrag auf eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung zu stellen. Mindestens ein Viertel der Wohnungseigentümer sind für dieses Vorhaben nötig (§ 24 Abs. 2 WEG). Außerdem müssen die Gründe zwingend angegeben werden.

Hausverwaltung kündigen: Auch Gerichte können die Abberufung eines Verwalters direkt anordnen 



Lehnt die Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch die Abberufung des Verwalters ab, besteht immer noch die Möglichkeit, diesen Negativbeschluss innerhalb eines Zeitraums von einem Monat gerichtlich anzufechten. Können Sie dabei einen wichtigen Grund für die Kündigung bzw. für das Abbestellen des Verwalters nachweisen, kann die Abberufung auch vom Gericht selber angeordnet werden. Denn jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf einen tauglichen Verwalter (§ 24 Abs. 4 WEG). Genau diesen Anspruch können Sie dann auch gerichtlich durchsetzen. Dies funktioniert in der Regel mittels einer einstweiligen Verfügung (Urteil vom 10. Juni 2011BGH, Az.: V ZR 146/10). Allerdings muss dabei nachgewiesen werden, dass die vorherige Wohnungseigentümerversammlung-Einberufung entweder nicht zumutbar war oder aber der Versuch eines Mehrheitsbeschlusses gescheitert ist.
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