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Ich habe eine Immobilie geerbt – einziehen, verkaufen oder vermieten?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung geerbt haben, werden Sie vermutlich zunächst überlegen, ob Sie selbst einziehen möchten. Aber oft entspricht ein solches Objekt nicht den modernen Standards und man besitzt vielleicht selbst schon eine Immobilie, die man sich eingerichtet hat. Aber wenn Sie nicht darin wohnen möchten, werden Sie sich früher oder später die Frage stellen: Ist es besser, die Immobilie zu verkaufen? Oder sollte man lieber vermieten. Die Antwort ist sehr individuell. Im Folgenden finden Sie dazu einige Denkanstöße.

Soll ich selbst einziehen?

Ob Sie selbst in eine geerbte Immobilie einziehen, hängt vor allem von drei Aspekten ab.

Zunächst ist die Frage, ob Sie Alleinerbin oder Alleinerbe sind. Denn ist dies nicht der Fall, müssen Sie sich mit den anderen Erben einigen. Das heißt in der Regel: Die Miterben müssen ausgezahlt werden. In der Regel haben die meisten Menschen ein solches Kapital nicht einfach auf dem Konto. Deshalb wird die Immobilie häufig verkauft. Eine andere Möglichkeit ist es, einen Kredit aufzunehmen. Das wird aber kompliziert, wenn zusätzlich ein größerer Kredit etwa für Umbau oder Kernsanierung des Objekts nötig ist.

Aber daneben sind noch weitere Ausgaben zu bedenken, allen voran die Erbschaftssteuer. Erben Sie etwa von Ihren Eltern, so fällt keine Erbschaftssteuer an, wenn Sie die Immobilie danach mindestens zehn Jahre selber nutzen. Das wäre also ein Grund, um selber einzuziehen.

Die wichtigste Frage, die Sie sich aber stellen müssen, ist: Gibt es eine bessere Immobilie für mich? Einfach nur einziehen, um Steuern zu sparen, ist unter Umständen nicht sinnvoll. Stattdessen sollten Sie darauf achten, ob die Lage für Sie passt (Arbeitsweg, Schulweg der Kinder, …), die Immobilie selbst passt (Größe, Zimmeranzahl, …), wie der Zustand ist usw.

Soll ich verkaufen?

Wie oben bereits erwähnt, ist ein wichtiger Faktor für diese Entscheidung die Frage, ob es neben Ihnen noch weitere Erben gibt und wenn ja, ob diese ausgezahlt werden müssen. Natürlich kann ein Verkauf auch von Interesse sein, wenn Sie kurzfristig ein größeres Kapital benötigen – etwa, wenn bei Ihrer eigenen Immobilie eine Anschlussfinanzierung fällig ist, eine Kernsanierung ansteht oder Ähnliches. Die Überlegung stellt sich auch, wenn Sie die Möglichkeit haben, eigene Kredite vorab zurückzuzahlen – ganz besonders bei Darlehen, die Sie zu Zeiten des höheren Zinsniveaus abgeschlossen haben. Schließlich ist Schuldenabbezahlen auch eine Form des Sparens!

Soll ich vermieten?

Vielleicht waren Sie ohnehin auf der Suche nach einer Kapitalanlage – dann kommt Ihnen die geerbte Immobilie gerade recht. Aber das Objekt muss auch zum Vermieten geeignet sein. Handelt es sich etwa um eine zentrumsnahe Eigentumswohnung, sind das perfekte Voraussetzungen. Bei einem Haus auf dem Land, das vielleicht noch sanierungsbedürftig ist, stehen die Chancen hingegen sehr schlecht. Zudem lassen sich hier größere Instandhaltungen, etwa eine Dachsanierung, kaum auf die Mieter umlegen. Sie amortisieren sich kaum, sind aber trotzdem irgendwann nötig.

Ist die Immobilie bereits gut vermietet, kann es sich anbieten, den Mietvertrag zu übernehmen. Denn bei Eigenbedarfskündigungen folgt oft ein Rechtsstreit. Zudem sollten Sie bedenken: Der Kaufpreis von Immobilien ist jetzt so hoch wie vielleicht nie wieder. Der Mietanstieg wird aber sicher nicht ewig so weitergehen. Je nach Lage und Nachfrage werden die Mieten vielleicht irgendwann wieder sinken – währenddessen könnten Sie freigesetztes Kapital an jedem Markt anlegen.


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