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Die Obhutspflicht

Sie fahren in den Urlaub? - Als Mieter sollten Sie dabei beachten, dass Ihre Obhutspflicht dennoch weiter besteht. Gönnen Sie sich Ihre wohlverdiente Auszeit, aber sorgen Sie dafür, dass auch in Ihrer Abwesenheit alles seine Ordnung hat. Dann können Sie beruhigt richtig entspannen und brauchen an nichts zu denken.

Die Obhutspflicht als Mieterpflicht

Haben Sie ein Haus oder eine Wohnung vertraglich gemietet, kommt Ihnen eine besondere Fürsorgepflicht zu. Dazu gehört, dass Sie vorausschauend möglichen Schäden vorbeugen, und dafür sorgen, dass für den Notfall alle Maßnahmen getroffen sind, um eine Verschlimmerung zu vermeiden. Sie sind dem Vermieter gegenüber verantwortlich. Die Obhutspflicht ruht nicht in Urlaubszeiten, oder weil beispielsweise ein mehrtägiger Krankenhausaufenthalt ansteht.

Der Mieter muss seinen Verpflichtungen nachkommen, auch wenn er abwesend ist. Dies betrifft in einem Mietshaus nicht nur die angemietete Wohnung selbst, sondern ebenso die gemeinschaftlich genutzten Räume.

Beispiele für Verletzungen der Obhutspflicht sind:

  • Austretendes Wasser bei Geräten und Sanitäreinrichtungen
  • mangelnde Beheizung im Winter mit folgenden Kälteschäden
  • Befall mit Ungeziefer, der dem Vermieter nicht unverzüglich bekanntgegeben wird
  • andere Verstöße gegen die unbedingte Meldepflicht des § 536c BGB.

Mieterpflichten sind übertragbar

Veranlassen Sie also, wann immer Sie für längere Zeit die Mietsache verlassen, dass jemand regelmäßig nach dem Rechten sieht. Bitten Sie Personen Ihres Vertrauens, den Briefkasten zu kontrollieren, einmal prüfend durch die Räumlichkeiten zu gehen, kurz durchzulüften sowie im Winter nötigenfalls die Temperatur zu regeln. - Meist müssen ohnehin Pflanzen versorgt und gegossen werden, was sich damit verbinden lässt.

Denken Sie außerdem an die Erteilung von Daueraufträgen und Lastschriftmandaten, damit die wichtigen regelmäßigen Zahlungen für Miete, Strom, Gas und dergleichen nicht unterbrochen werden. Auch können Sie den Vermieter um eine Genehmigung bitten, für die Zeit Ihrer Abwesenheit Vertragspflichten wie Kehrwoche oder Winterdienst aussetzen zu dürfen. Ohne solche Erlaubnis bleibt die Verantwortung jedoch bei Ihnen, und Sie müssen Dritte beauftragen.

Verhalten gegenüber dem Vermieter

Es besteht keine Pflicht, ist aber durchaus ratsam, den Vermieter zu informieren, wenn Sie in den Urlaub fahren oder aus anderen Gründen länger nicht erreichbar sind. Am besten hinterlassen Sie die Kontaktdaten derjenigen Personen, über die er im Notfall schnell an die Haus- oder Wohnungsschlüssel gelangen kann. Die Schlüssel selbst sollte man dem Vermieter allerdings nicht aushändigen.

Bei einem Wasserrohrbruch etwa muss die Mietsache sofort betreten werden können, um weiteres und weitergehenderes Unheil abzuwenden. Weiß der Vermieter nicht, wie er hineingelangen kann, ist er berechtigt, die Tür aufbrechen zu lassen. Dann sind Sie für sämtliche entstehenden Kosten und Zusatzaufwendungen haftbar, und zum Schaden tritt womöglich noch der Streit. Der endet nicht selten mit einer Kündigung und vor Gericht.

Haushüten als Alternative

Wahlweise können Sie während Ihrer Abwesenheit einen Verwandten oder Bekannten unentgeltlich bei sich wohnen lassen, damit er sich um die bestehenden Pflichten kümmert. Informieren Sie darüber am besten den Vermieter - verbieten darf er diese Vorgehensweise nicht. Dabei ist es durchaus statthaft, dass der Gast für mehrere Wochen bleibt und über Haus- und Wohnungsschlüssel verfügt. Dennoch sollte dieser Zustand nicht übermäßig ausgedehnt werden, weil rechtlich gesehen dem Besuchszeitraum doch Grenzen gesetzt sind. Bei der Beurteilung kommt es hier auf den Einzelfall an.

Eine Untervermietung gegen Geld ohne die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters ist nach § 540 BGB dagegen nicht gestattet und kann zu einer Kündigung führen.

Fazit zur Obhutspflicht

Ihre Obhutspflicht macht keine Pause, nur weil Sie verreisen. Es ist wichtig, dass sich während Ihrer Abwesenheit jemand regelmäßig um die Mietsache kümmert, also alle zwei bis drei Tage kontrollieren kommt oder gleich über den gesamten Zeitraum bleibt und Sie vertritt. Schäden müssen möglichst vermieden oder wenigstens in ihren Folgen begrenzt werden, anderenfalls haften Sie für alles und haben zudem mit einer ordentlichen oder sogar fristlosen Kündigung zu rechnen.

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