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Bausparvertrag ja oder nein?

Wer vor vielen Jahren einen gut verzinsten Bausparvertrag abgeschlossen hat, der freut sich heute. Aber aktuell lohnt es sich ja gar nicht mehr, oder…? So einfach ist es aber nicht. Ob ein Bausparvertrag Sinn macht, hängt von vielen Faktoren ab. Wir erklären Ihnen, welche das sind und was Sie beachten müssen.

Wofür darf der Bausparvertrag genutzt werden?

In der Regel nur für Wohnzwecke, das heißt: Grundstückskauf, Hauskauf, Modernisierung Ihrer Immobilie, aber auch, um eine Anschlussfinanzierung zu sichern.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Beim Bausparvertrag verpflichtet sich der Anleger, regelmäßig Geld einzuzahlen. Dieses Geld, plus die erwirtschafteten Zinsen, können später für einen Immobilienkredit genutzt werden. Der Bausparvertrag legt dafür fest, wie lange die Ansparphase ist, wieviel Geld mindestens angespart werden soll, wie lange die Tilgungszeit ist, wie lange der Vertrag selbst läuft und wie hoch die Bausparsumme ist. In der Regel fällt außerdem eine Abschlussgebühr an, die ebenfalls im Vertrag fixiert wird.

Wie laufen die Phasen des Bausparvertrags ab?

Ein Bausparvertrag durchläuft immer drei Phasen: Ansparphase, Zuteilungsphase und Darlehensphase.

Ansparphase: In dieser Zeit sparen Sie das im Vertrag vereinbarte Mindestguthaben an – meistens zwischen 25 und 50 Prozent der Bausparsumme. Dafür zahlen Sie monatlich einen festen Regelsparbeitrag ein. Größere Summen sind auch möglich.

Zuteilungsphase: Wenn Sie Ihr Mindestguthaben eingezahlt haben und die vereinbarte Spardauer erreicht wurde, dauert es nicht mehr lange, und der Bausparvertrag ist zuteilungsreif. Dann können Sie sich ihr Guthaben plus das eigentliche Immobiliendarlehen auszahlen lassen. Mehr dazu unten.

Darlehensphase: Nun wird das Bauspardarlehen getilgt, in der Regel innerhalb von etwa zehn Jahren. Sondertilgungen und auch eine vollständige Rückzahlung sind dabei jederzeit möglich – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Welche Förderungen kann ich beim Bausparen in Anspruch nehmen?

  • Wohnbauprämie: bis zu 90,11 Euro/Jahr für ein Ehepaar, 45,09 € als Single, wer einen Bausparvertrag abschließt und mindestens 50 Euro einzahlt.
  • Arbeitnehmersparzulage: 86/43 €, wer seine vermögenswirksamen Leistungen für einen Bausparvertrag nutzen will und ca. 40 €/Monat einzahlt
  • Wohnriester: 154 € pro Person, zudem 300 € pro Kind, wer einen Riestervertrag abschließt und die staatlichen Zulagen in den Bausparvertrag einzahlt.

Diese Beträge sind bis 2100 € steuerlich absetzbar und fließen in das anzusparende Mindestguthaben mit ein. Ausgezahlt wird frühestens bei Zuteilung. Die Auszahlung muss jährlich schriftlich beantragt werden.

Was kostet mich ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag kostet üblicherweise eine Abschlussgebühr in Höhe von einem Prozent der Bausparsumme. Es können aber auch bis zu 1,6 Prozent sein. In der Regel können Sie entscheiden, ob Sie die Gebühr bei Abschluss direkt zahlen oder sie später verrechnet wird. Wenn Sie das Darlehen nicht nutzen, wird die Abschlussgebühr meistens erstattet. Die sogenannte Bearbeitungsgebühr ist allerdings laut BGH nicht zulässig. Dafür gibt es jetzt oft ein Agio in Höhe von zwei Prozent der Darlehenssumme.

„Zuteilungsreif“ – was heißt das eigentlich und wann ist es soweit?

Ein Grund, warum viele Bausparer Probleme bekommen, ist, dass es kein festes Datum gibt, wann genau der Bausparvertrag zuteilungsreif ist – also das Geld ausgezahlt wird. Dies ist sogar gesetzlich festgelegt. Der Grund: Ebenso wie beim Einzahlen in die Rentenkasse, sind Bausparer eine Solidargemeinschaft. Wann das Geld ausgezahlt wird, erschließt sich aus dem aktuellen Sparguthaben. Die Bausparkasse weiß aber natürlich nicht im Voraus, wer wann einen Vertrag abschließt und mit welchen Konditionen. Es gibt aber einige feste Bedingungen, die entscheiden, ob Ihre Auszahlung möglich ist:

  • Ist Ihr Mindestguthaben erreicht?
  • Ist Ihre Mindestlaufzeit erreicht?
  • Ist die Mindestbewertungszahl erreicht? Die Bewertungszahl bestimmt die Reihenfolge der Auszahlung innerhalb der Solidargemeinschaft. Sie entscheidet sich von Bausparkasse zu Bausparkasse.

Grundsätzlich lässt sich sagen: Je mehr Sie in einem kurzen Zeitraum einzahlen und je regelmäßiger Sie einzahlen, desto eher erfolgt Ihre Zuteilung. Benötigen Sie vor Zuteilung Geld, dann können Sie bei Ihrer Bausparkasse eine Zwischenfinanzierung erhalten.

Mein Vertrag ist zuteilungsreif – was nun?

Ist es dann so weit und Ihr Bausparvertrag ist zuteilungsreif, können Sie entscheiden, wie Sie weiter vorgehen. Folgende Möglichkeiten bieten sich Ihnen:

  • Auf Zuteilung verzichten und auszahlen lassen: Sie erhalten Ihr Sparguthaben plus Zinsen und der Vertrag ist abgeschlossen.
  • Auf Zuteilung verzichten und weitersparen: Einfach weitersparen – diese Möglichkeit nutzen viele Sparer, die vor Jahren gut verzinste Bausparverträge abgeschlossen haben. Bitte beachten: Wenn Sie auf Zuteilung verzichten, erlischt damit aber der Anspruch auf staatliche Förderung.
  • Zuteilung verschieben: Auf Antrag können Sie Ihre Zuteilung auch verschieben lassen und das Guthaben sowie das Darlehen später in Anspruch nehmen.
  • Bauspardarlehen beantragen: Dann erhalten Sie Ihr Sparguthaben für Zinsen. Das zugehörige Darlehen müssen Sie spätestens innerhalb eines Jahres beantragen.

Das Guthaben aus Ihrem Bausparvertrag können Sie völlig frei einsetzen. Nehmen Sie aber das zugehörige Darlehen in Anspruch, so muss dieses zu Wohnzwecken eingesetzt werden, so wie jedes Immobiliendarlehen.

Ist eine vorzeitige Auszahlung möglich?

Prinzipiell ist die vorzeitige Auszahlung Ihres Bausparvertrags möglich. Jedoch gibt es dafür eine Kündigungsfrist. Einige Banken zahlen schon vor der Kündigungsfrist das Geld aus, jedoch gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei wird in der Regel ein Prozent der Bausparsumme für jeden Monat fällig, den Sie sich früher auszahlen lassen. Das wird schnell teuer. Wenn Sie also vorab Geld benötigen, sollten Sie den Bausparvertrag lieber beleihen statt kündigen. Eine Teilauszahlung des Bausparvertrags ist nicht möglich, Sie müssen also den gesamten Betrag kündigen. Es gibt zwei Möglichkeiten, dank Bausparvertrags vorab an Geld zu kommen:

  • Zwischenfinanzierung der Bausparsumme: Dabei schließen Sie eine Zwischenfinanzierung in Höhe der Bausparsumme ab. Dieser Kredit wird dann nicht monatlich getilgt, sondern später mit Auszahlung der Bausparsumme an einem Stück.
  • Vorausdarlehen: Bei diesem Modell nehmen Sie ein endfälliges Darlehen in Höhe der Bausparsumme auf. Sie erhalten das Geld, zahlen dann monatlich in den Bausparvertrag ein und am Ende tilgen Sie mit dem Bausparvertrag das Darlehen. Das ist aber sehr teuer, unter anderem, weil Bausparverträge nur noch sehr niedrige Zinsen erwirtschaften und das Darlehen zunächst nicht getilgt wird.

Worauf muss ich bei der Wahl des Bausparvertrags achten:

Die Bauspar-Tarife unterscheiden sich in den Konditionen sehr stark. Um den für Sie besten Tarif auszuwählen, sollten Sie sich vor Abschluss des Bausparvertrags die folgenden wichtigen Fragen stellen:

  • Wieviel soll angespart werden? Üblich sind zwischen 25 und 50 Prozent der Bausparsumme.
  • Wieviel Geld möchte ich monatlich einzahlen?
  • Wann brauche ich das Geld? Üblich sind Laufzeiten zwischen sieben und 15 Jahren.
  • Wie hoch soll die Bausparsumme sein? In der Regel sind das zwischen 20 und 30 Prozent des gewünschten Darlehens.

Weitere Punkte, die Sie unbedingt beachten sollten:

  • Puffer für die Zuteilung: Da Sie nicht genau voraussehen können, wann Ihr Guthaben zuteilungsreif ist, sollten Sie einen Puffer einplanen.
  • Wenn Sie den Bausparvertrag für das spätere Darlehen abschließen, sollten Sie sich auf einen niedrigen Ansparungsgrad konzentrieren. Dann erhalten Sie bei geringer Einzahlung viel Darlehen.
  • Bauspartarif nicht nach niedrigen Darlehenszinsen wählen. Je niedriger die Zinsen, desto schneller muss getilgt werden – das wird teuer.
  • Wie bei einer Finanzierung gilt auch hier: Lassen Sie sich die Bauspartarife unabhängig vergleichen.

Wann macht ein Bausparvertrag Sinn?

Heutzutage sind die Sparzinsen bei Bausparverträgen so niedrig, dass sie praktisch nur noch aus taktischen Gründen abgeschlossen werden. Wann das kann der Fall ist, lesen Sie im Folgenden.

  • Wenn Sie sich den Darlehenszins sichern, aber kein Forward-Darlehen abschließen möchten.
  • Wenn Sie von staatlicher Förderung profitieren
  • Sanierung/Modernisierung: Wenn Sie ein kleineres Immobiliendarlehen brauchen. Die meisten Banken schließen keine Immobiliendarlehen unter 50.000 Euro ab
  • Wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen, denn der Bausparvertrag sichert Ihnen die zukünftigen Zinsen
  • Bis 30.000 Euro: Sie erhalten ein Darlehen ohne Grundschuld
  • Ab 30.000 Euro: Sie können ein Nachrangdarlehen abschließen
  • Flexible Tilgung ist möglich

Nachteile eines Bausparvertrags:

  • Relativ hohe Darlehenszinsen
  • Niedrige Guthabenzinsen
  • Hohe Abschlussgebühr
  • Zeitpunkt der Zuteilung nicht festgelegt
  • Hohe Kosten bei vorzeitiger Kündigung mit Auszahlung vor der Kündigungsfrist

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