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Wie plane ich meine Anschlussfinanzierung richtig?

Eine Anschlussfinanzierung brauchen Sie immer dann, wenn Sie es nicht schaffen, Ihren Immobilienkredit abzuzahlen, bevor er ausläuft. Dabei gibt es unzählige Themen zu beachten, um einen günstigen Anschlusskredit zu erhalten. Wie sie dabei vorgehen, welche Arten von Anschlussfinanzierung es gibt und welche Fehler Sie auf keinen Fall machen sollten, lesen Sie im folgenden Beitrag.

Welche Typen der Anschlussfinanzierung gibt es?

In der Regel gibt es für Sie drei Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung.

Die erste ist die Prolongation bei Ihrer bisherigen Bank. Dabei erhalten Sie aber fast nie das günstigsten Angebot. Als erstes sollten Sie auf jeden Fall vergleichen!

Die zweite Art der Anschlussfinanzierung ist die Umschuldung. Dabei nehmen Sie ein Darlehen bei einer anderen Bank und lösen damit (und ggf. mit Ihrem Eigenkapital) den gesamten Restbetrag auf einmal ab. Das neue Darlehen sollte Ihnen dann attraktivere Zinsen bieten, und das ist auch fast immer möglich.

Die dritte Art ist das Forward-Darlehen. Es kommt dann zum Einsatz, wenn die Anschlussfinanzierung erst in einigen Monaten oder Jahren fällig wird, Sie sich aber die aktuell niedrigen Zinsen sichern wollen. Dabei können Sie aber auch verlieren: Ein Forward-Darlehen kostet Sie einige Prozentbruchteile mehr – wenn die Zinsen so niedrig bleiben, wie Sie jetzt sind, zahlen Sie also am Ende mehr.

Zinsen sparen bei der Anschlussfinanzierung

Wenn Sie jetzt eine Anschlussfinanzierung brauchen, können Sie sehr viel Geld sparen, denn die Zinsen sind günstig wie nie. Außerdem haben Sie dabei eine wirklich gute Verhandlungsposition der Bank gegenüber. Viele Faktoren, die sich im Laufe der Jahre meistens ergeben, beeinflussen Ihr Zinsangebot positiv: etwa ein gestiegenes Gehalt, Wertzuwachs der Immobilie, angespartes Eigenkapital, teilweise Tilgung des Erstdarlehens, somit ein extrem hoher Eigenkapital-Anteil mit geringer Restschuld, kurze Laufzeit und vieles mehr.

Ein Beispiel verdeutlicht, wie viel Sie bereits bei 0,1 Prozentpunkten Unterschied sparen: Haben Sie ein Darlehen von 100.000 Euro genommen (was noch vergleichsweise wenig ist) und beträgt die Laufzeit zehn Jahre, sparen Sie schon 1000 Euro, wenn Sie anstatt 1,6 Prozent nur 1,5 Prozent Zinsen zahlen.

Auf das Anschlussangebot meiner Bank warten: Ein großer Fehler

Wenn eine Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie notwendig wird, wissen Sie das nicht erst drei Monate vor Ende. Sie haben genug Zeit, sich in Ruhe um einen Anschlusskredit zu bemühen. Und das sollten Sie auch unbedingt tun! Denn wenn Sie sich auf Ihre Bochumer Bank verlassen, sendet diese Ihnen zwar spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Angebot zu. Dies dient aber vor allem einem: Ihrer Bank! So enthält es in der Regel variable Zinsen: Das heißt für Sie, steigt das Zinsniveau, steigen auch Ihre Zinsen. Außerdem handelt es sich dabei generell so gut wie nie um ein wirklich günstiges Angebot – nicht für Ihre Bank und noch weniger im Vergleich mit anderen Banken.

Wann suche ich nach einer Anschlussfinanzierung?

Allerspätestens, wenn Sie ein Prolongationsangebot Ihrer Bank erhalten. Grundsätzlich sollten Sie bereits einige Jahre, bevor die Anschlussfinanzierung fällig wird, die Zinsen im Auge behalten – drei Jahre sind optimal. So können Sie sich, wenn die Zinsen sehr niedrig sind und Experten einen Anstieg erwarten, nach einem Forward-Darlehen umsehen. Da dessen Zinssatz mit jedem zusätzlichen Jahr steigt, macht dies viel früher (etwa sieben Jahre) keinen Sinn.

Wie hoch soll bei einer Anschlussfinanzierung die Tilgung sein?

Bei einer Anschlussfinanzierung ist die Tilgung vielleicht noch wichtiger als bei einem Erstdarlehen. Denn nur, wenn die Tilgung ausreichend hoch ist, werden Sie Ihr Darlehen bis zur Rente abbezahlt haben. Dass dies gelingt, dafür sorgt auch die Wohnkreditrichtlinie, die seit 2016 in Kraft ist.

Worauf muss ich bei meiner Anschlussfinanzierung noch achten?

Auch hier ist eine lange Sollzinsbildung in unserem niedrigen Zinsniveau sehr wichtig, mindestens sollten es aber zehn Jahre sein. Auf jeden Fall sollten Sie die Finanzierung ganz auf Ihre Bedürfnisse ausrichten. So sollte sich etwa die Möglichkeit der Sondertilgung an Ihren Einkünften orientieren. Oder erwarten Sie zum Beispiel in einigen Jahren eine größere Summe Geld, planen Sie doch eine Teilrückführung des Darlehens ein. Natürlich können Sie auch ein variables Darlehen abschließen, dass mit Kündigungsfrist jederzeit rückzahlbar ist.

Vielleicht möchten Sie Ihre Immobilie aber auch gar nicht weiter bewohnen, sondern verkaufen bei dieser Gelegenheit lieber? So bietet sich bei vermieteten Immobilien beispielsweise nach zehn Jahren die Möglichkeit, steuerfreien Gewinn zu machen.

Die folgenden Fragen sollten Sie sich also stellen:

  • Wie ist das exakte Datum, zu dem meine Sollzinsbindung ausläuft?
  • Soll ich neu finanzieren oder lieber verkaufen?
  • Wie lange möchte ich noch in der Immobilie wohnen?
  • Liegt mir schon ein weiterführendes Angebot meiner Bank vor?
  • Welches Eigenkapital kann ich einbringen?
  • Wie hoch muss der Darlehensbetrag sein?
  • Wie werden sich die Zinsen voraussichtlich entwickeln? Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
  • Was für eine Darlehensart wähle ich?
  • Wie lange soll die Zinsbindung sein?
  • Kann ich vor der Rente vollständig tilgen? Welche Tilgungsrate brauche ich dazu?
  • Kann ich weitere Fördermittel beantragen? Wird ein Bausparvertrag zuteilungsreif?
  • Lässt sich ein Tilgungs-Surrogate einbeziehen? Z.B. Wohnriester, Lebensversicherung, …
  • Soll der Ehepartner mit unterschreiben und haften?

Sind Sie auf der Suche nach einer günstigen Immobilienfinanzierung in Bochum? Gerne helfen wir Ihnen weiter und nennen Ihnen geprüfte Partner, Tipps und Tricks.


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